Serviços de gerenciamento de propriedade não licenciados

gerente da propriedade

SERVIÇOS DE GESTÃO DE PROPRIEDADES NÃO LICENCIADOS
Capítulo 475 - Regulamentação dos Corretores de Imóveis

Uma pergunta comum que surge no campo da gestão de propriedades é: "quais serviços de gestão de propriedades exigem uma licença de corretor de imóveis?" O Capítulo 475 dos Estatutos da Flórida regula a regulamentação das profissões e ocupações, especificamente corretores imobiliários e associados de vendas.  

O estatuto define um “corretor” de forma ampla para incluir pessoas que, por compensação, tomam parte na aquisição de vendedores, compradores, locadores ou locatários de empresas, oportunidades de negócios ou bens imóveis de terceiros. O Estatuto da Flórida §475.01 (3) relaciona as ações que constituem atuar como um corretor, corretor associado ou associado de vendas, e inclui quaisquer instâncias em que uma pessoa

 

"Por outro, e por uma compensação ou consideração valiosa direta ou indiretamente paga ou prometida, expressa ou implicitamente, ou com a intenção de coletar ou receber uma compensação ou consideração valiosa por isso":

  • avalia, leiloa, vende, troca, compra, aluga ou oferece, tenta ou concorda em avaliar, leiloar ou negociar a venda, troca, compra ou aluguel de empresas ou oportunidades de negócios ou qualquer propriedade real ou qualquer interesse em ou a respeito o mesmo, incluindo direitos minerais ou arrendamentos, ou 
  • anuncia ou apresenta ao público por meio de qualquer solicitação ou representação oral ou impressa de que ela ou ele está envolvido no negócio de avaliação, leilão, compra, venda, troca, arrendamento ou aluguel de empresas ou oportunidades de negócios ou bens imóveis de terceiros ou interesses nele, incluindo direitos minerais, ou 
  • tomar qualquer parte na aquisição de vendedores, compradores, locadores ou locatários de empreendimentos comerciais ou oportunidades de negócios ou bens imóveis de terceiros, ou arrendamentos, ou interesse nisso, incluindo direitos minerais, ou 
  • orienta ou auxilia na aquisição de clientes potenciais ou na negociação ou fechamento de qualquer transação que resulta, ou é calculada para, resultar em uma venda, troca ou arrendamento, e quem recebe, espera ou é prometido qualquer compensação ou consideração valiosa , direta ou indiretamente; 
  • anunciar informações ou listas de imóveis alugados. 
  • compromete-se a listar ou vender um ou mais períodos de timeshare por ano em um ou mais planos de timeshare em nome de qualquer número de pessoas.

 

 

Penalidades por violações

 

Assim, de acordo com o estatuto, qualquer pessoa que exerça essas atividades deve ser licenciada como corretor de imóveis. O Capítulo 475 também fornece as penalidades para atuar nessas funções sem licença. De acordo com § 475.42 (1) (a), uma pessoa não pode operar como um corretor ou associado de vendas sem ser o titular de uma licença válida e ativa para esse fim. Qualquer pessoa que violar este parágrafo comete um crime de terceiro grau. Além disso, nos termos da § 475.43, se uma parte vendeu, alugou ou deixou um imóvel, o título que não estava na parte quando foi oferecido para venda, arrendamento ou aluguel, será uma presunção de que tal parte estava agindo ou tentativa de atuar como corretor de imóveis, e o ônus da prova recai sobre ele ou ela para demonstrar que não estava agindo ou tentando atuar como corretor ou associado de vendas. 

 

Isenções do requisito de licença

           

A Seção 475.011 prevê apenas algumas isenções específicas da regra geral que exige que o “ator” tenha uma licença de corretor de imóveis.

            Nomeadamente, nenhuma licença é exigida no caso de uma pessoa estar a agir como procurador apenas para efeitos de execução de contratos ou transportes; como advogado; como contador público certificado; como representante pessoal, administrador judicial, curador ou magistrado geral ou especial sob, ou em virtude de, uma nomeação por testamento ou ordem de um tribunal de jurisdição competente; ou como fiduciário sob um contrato de fideicomisso, ou sob um acordo de fideicomisso, o propósito final e intenção do qual é caritativo, é filantrópico, ou fornece para aqueles que têm um direito natural à generosidade do doador ou fiador. 

            Além disso, nenhuma licença é necessária para qualquer indivíduo, corporação, parceria, fideicomisso, joint venture ou outra entidade que venda, troque ou alugue sua própria propriedade real; no entanto, esta isenção não estará disponível se e na medida em que um agente, funcionário ou contratado independente pagou uma comissão ou outra compensação estritamente em uma base transacional for empregado para fazer vendas, trocas ou locações para ou com clientes no comum curso dos negócios de um proprietário de venda, troca ou arrendamento de bens imóveis ao público.

 

APLICAÇÃO ATRAVÉS DA LEI DE CASO

           

            Não há muitos casos discutindo se certos atos sem licença são permitidos, já que o estatuto tem uma definição bastante abrangente, mas ainda existem alguns casos interessantes em que o tribunal decidiu sobre as contestações ao estatuto.

 

            Por exemplo, em Bockar v. Sakolsky, 592 So.2d 251 (Fla. 3d DCA 1991), a questão apresentada era se um vendedor de imóveis não licenciado empregado por um proprietário-incorporador de um imóvel que, por acordo contratual, recebe um salário nominal mais uma comissão sobre as vendas , pode manter uma ação contra o empregador por comissões não pagas. Um julgamento sumário foi proferido contra o funcionário em uma exploração que a seção 475.42 (1) (d), impede um vendedor não licenciado de processar por uma comissão de corretagem imobiliária. A opinião majoritária concluiu que “Somente os vendedores de imóveis assalariados que não recebem comissões pela venda ou aluguel de bens imóveis podem pleitear indenizações auferidas sem serem vendedores ou corretores de imóveis licenciados” e afirmou. 

Os tribunais da Flórida também decidiram que a preclusão não é aplicável neste contexto. “Permitir a recuperação equitativa neste caso permitiria ao Requerente dar um fim ao esquema regulatório de vendas de imóveis da Flórida e entraria em conflito direto com o propósito legislativo do estatuto. Além disso, a única jurisprudência localizada sobre esta questão, estabelecida pelo Quinto Tribunal Distrital de Apelação em Marcas, demonstra que a ordem legal se destina a ser aplicada a reivindicações na lei e na equidade. marcas, 540 So.2d em 140. O Requerente não citou nenhum caso em que qualquer tribunal tenha decidido que um vendedor de imóveis pudesse usar princípios equitativos para evitar a Seção 475.42 (1) (d), Estatutos da Flórida, e recuperar comissões não pagas diretamente de uma entidade registrado como seu corretor e empregador. ” Scachitti v. DMC Real Estate Dev., Inc., 2008 US Dist. LEXIS 93302 (MD Fla. 10 de novembro de 2008). 

In Meteor Motors, Inc. v. Thompson Halbach & Assoc., 914 So.2d 479 (Fla. 4º DCA 2005), o Quarto Tribunal Distrital de Apelação da Flórida teve a oportunidade de interpretar a definição do termo “corretor de negócios”. Lá, o tribunal considerou um caso em que um “corretor de negócios” não licenciado encontrou um comprador para as ações em uma concessionária de automóveis. Id. em 481. Ao discutir se o capítulo 475 dizia respeito apenas a vendas de bens imóveis, o tribunal determinou que "uma leitura mais atenta da lei demonstra que regula os corretores de negócios sem qualquer conexão com imóveis" e o tribunal invalidou o contrato de comissão do corretor, sustentando que Fla. Stat. § 475.41 impediu o corretor de fazer cumprir seu contrato de taxa de comissão. Id. em 481. Outros casos da Flórida também determinaram que o Fla. Stat. § 475.01 regula “corretores de negócios” sem qualquer conexão com imóveis. Veja, por exemplo, Marks v. MSF Management Corp., 540 So.2d 138, 141 (Fla. 5th DCA 1989); Hannan v. City Federal Sav. e Ass'n de Empréstimo, 500 So.2d 235, 235 (Flórida 4o DCA 1986).  

Da mesma forma, Flórida. Real Estate Com. v. Reliable Rental Ag., Inc., 209 So. 2d 675, 676-77 (Fla. 3d DCA 1968), o tribunal concluiu que uma agência de aluguel e seu presidente estavam operando como corretores de imóveis sem licença, o que viola o Fla. Stat. CH. 475 quando administravam imóveis alugados de terceiros para compensação, anunciando e alugando os imóveis a inquilinos e cotando e cobrando aluguel para os proprietários. O tribunal também considerou o fato de que a locadora não estava apenas envolvida em uma única operação de locação, que poderia ser considerada um serviço incidental não compensado aos proprietários, mas, pelo contrário, era uma parte essencial dos serviços da locadora.

 

Um “gerente de propriedade” requer uma licença de corretor de imóveis?

            Provavelmente sim. Se o gerente de propriedade para compensação tomar parte na aquisição de vendedores, compradores, locadores ou locatários de empresas, oportunidades de negócios ou bens imóveis de terceiros, então ele seria regulamentado pelo Estatuto da Flórida 475 e não pode fornecer tais serviços sem uma licença de corretor de imóveis.