escrito por Alfredo Dally e Matthew Akiba.
A Flórida tem uma das maiores comunidades de corretores de imóveis e agentes de vendas do país, 1 o que não é surpreendente, dada a popularidade do mercado imobiliário da Flórida. 2 Com as muitas oportunidades que o mercado imobiliário da Flórida oferece, inevitavelmente haverá quem tire proveito dos compradores ansiosos. A Florida Real Estate Commission (“FREC”) criou o Fundo de Recuperação de Imóveis para aliviar os danos infligidos a indivíduos e empresas decorrentes de atos ilícitos de um corretor de imóveis. Infelizmente, buscar alívio por meio do Fundo de Recuperação de Imóveis não é um processo simples. Se você for um comprador que busca reembolso pelos atos ilícitos de um licenciado de um imóvel, há alguns obstáculos que precisam ser resolvidos antes que o FREC aprove o reembolso.
O objetivo do Fundo de Recuperação é fornecer "o reembolso de pessoas que sofram perdas monetárias por causa de atos inescrupulosos de corretores ou vendedores licenciados". 3 O Fundo de Recuperação pode reembolsar compradores de casas danificados em até $ 50,000 ou um valor igual a uma parte não satisfeita do julgamento do reclamante contra o corretor ou vendedor licenciado, o que for menor. 4 Para ser elegível para recuperação, o reclamante deve ter recebido uma sentença final em um tribunal da Flórida de jurisdição civil competente contra o corretor individual ou associado de vendas em uma ação baseada na transação de corretagem imobiliária. No entanto, o FREC pode dispensar a exigência de uma sentença final. 5 Além disso, o requerente deve ter fornecido à comissão um aviso da ação no prazo de dois (2) anos a contar da data do ato que deu origem à reclamação ou no prazo de dois anos a partir do momento em que o ato é descoberto ou deveria ter sido descoberto com o exercício da devida diligência.
Este reembolso só é recuperável sob o Estatuto da Flórida § 475.482 (1) se o reclamante foi danificado como resultado de qualquer transação de corretagem imobiliária por alguém que era: (1) um titular de uma licença imobiliária vigente e ativa na Flórida; (2) não era vendedor, comprador, proprietário ou inquilino e; (3) estava agindo exclusivamente na qualidade de licenciado imobiliário na transação. O requerente também deve provar que o licenciado do imóvel violou as estatísticas da Fla. § 475.25 ou Fla. Stat. § 475.42 quando atuando na qualidade de licenciado imobiliário. 6 Ambos os estatutos procuram proteger o requerente de declarações enganosas, enganosas ou fraudulentas por um licenciado relacionadas com a prática da profissão do licenciado imobiliário. 7 Os requerentes podem ter dificuldade em estabelecer que o licenciado imobiliário estava agindo apenas dentro de sua capacidade como licenciado na transação. Não há uma definição clara do que
O FREC considera "atuar exclusivamente na qualidade de licenciado imobiliário". 8 No entanto, alguns tribunais têm tentado definir o que se enquadraria neste terceiro requisito, determinando que um licenciado estava agindo exclusivamente dentro de sua capacidade se o único propósito da conexão entre um comprador de casa e o licenciado imobiliário fosse para fins de execução da compra acordo, fazer passeios pela propriedade 9, ou mesmo cobrar aluguel e depósitos de segurança do inquilino para o proprietário. 10 Como a determinação de se o corretor de imóveis ou vendedor atende aos critérios legais fica a critério do FREC, uma decisão do FREC de que os critérios não foram atendidos pode ser apelada para um distrito de apelação nos termos do Fla Stat. §120.68 11, adicionando custos adicionais ao reclamante já danificado.
Por último, mesmo com todos os obstáculos necessários para receber o reembolso do Fundo de Recuperação, o último obstáculo pode ser simplesmente os custos necessários para obter a aprovação do FREC para o reembolso. A legislatura da Flórida não concedeu aos requerentes que foram prejudicados pelo ato de um corretor ou associado de vendas como parte de uma transação de corretagem imobiliária qualquer direito a honorários advocatícios. 12 Com a volatilidade do mercado imobiliário da Flórida, o direito a honorários advocatícios pode dissuadir outros abusos em potencial por parte de licenças imobiliárias da Flórida. Um acréscimo de uma cláusula de honorários advocatícios aos estatutos do Florida Real Estate Recovery Fund permite que os requerentes sob o estatuto recuperem sem a preocupação de que os honorários advocatícios superem qualquer reembolso que recebam do fundo. Sem uma provisão para honorários advocatícios, o Florida Real Estate Recovery Fund deixará de cumprir seu propósito de forma eficiente - ser um remédio para os cidadãos prejudicados por abusos no sistema imobiliário.
1 Ver Para Relators, Por Corretores de Imóveis: Quem Somos e o Que Fazemos, Florida Realtors (23 de setembro de 2021)
https://www.floridarealtors.org/about (“Florida Realtors® has grown to become the largest professional trade association in the state with about 200,000 members and the largest Realtor organization in the country.”).
2 Veja Terry Walsh, O mercado imobiliário da Flórida está ficando louco - de novo !, Yahoo! Finanças (26 de março de 2021), https://finance.yahoo.com/news/florida-real-estate-market-going-130000200.html (“Agentes imobiliários em toda a Flórida, especialmente para condomínios na área do oceano no sul da Flórida e residências unifamiliares e residências em Orlando e condomínios na área da Disney, estão relatando negócios e vendas vigorosos de quase todas as casas que estão em boas condições e com preços razoáveis. ”).
3 Hendricks v. Dep't of Bus. & Prof'l Regulation, 183 So. 3d 1172, 1173 (Flórida, 5º DCA 2016).
4 Fla. Stat. § 475.484 (1).
5 Fla. Stat. § 475.483 (1).
6 Fla. Stat. § 475.482 (1) (c).
7 Ver geralmente Fla. Stat. §§ 475.25; 475.42.
8 Hendricks v. Departamento de Ônibus. & Prof. Regulamento, 183 So. 3d 1172, 1174 (5º DCA 2016).
9 Veja id.
10 Ver Rollas v. Dep't of Bus. & Prof'l Reg., 243 So. 3d 474, 477-78 (Flórida, 5º DCA 2018).
11 Id.
12 Ver Fla. Stat. § 475.484 (1) (a).
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