Por Giacomo Bossa, Esq. e Elizabeth M. Arritola
Com a demanda por casas aumentando continuamente, os formulários de divulgação do vendedor têm se tornado cada vez mais prevalentes no sul da Flórida. Os formulários de divulgação do vendedor permitem que o vendedor divulgue por escrito todos os defeitos conhecidos que não são facilmente observáveis, mas podem afetar materialmente o valor da propriedade, de forma organizada e estruturada. Mesmo sem um formulário de divulgação do vendedor, o vendedor ainda é obrigado a divulgar esses defeitos. Mas um vendedor não sofisticado pode não ter certeza sobre o que é considerado um defeito latente que deve ser divulgado a um comprador. Ao fornecer uma lista dos problemas típicos que podem surgir e que são difíceis de inspecionar, o formulário de divulgação do vendedor fornece orientação aos vendedores bem-intencionados sobre o que eles devem divulgar para evitar riscos. O formulário também permite que os compradores avaliem se devem comprar a propriedade, fornecendo-lhes uma lista de defeitos potenciais.
Alguns dos defeitos cobertos no formulário de Divulgação de Propriedade do Vendedor de Corretores Imobiliários da Flórida de 2020 são estruturais, como danos no telhado; alguns são riscos ambientais, como mofo ou amianto; outros incluem a presença de buracos e se há danos devido a infestações de cupins.
A mecânica envolvida em obter uma divulgação do vendedor preenchida é um pouco complicada. Normalmente, o contrato é enviado como uma oferta pelo comprador, que o vendedor pode aceitar, modificar ou rejeitar. O comprador não pode encaminhar uma divulgação do vendedor pré-preenchida, porque as obrigações de divulgação são do vendedor. Consequentemente, é uma prática recomendada indicar na oferta do comprador que o formulário de divulgação do vendedor está anexado e que a oferta depende do vendedor preencher a divulgação do vendedor dentro de X dias a partir da data efetiva. Dessa forma, se o vendedor se recusar a preencher a divulgação, o comprador pode saber antecipadamente e planejar com base nessas informações desde o início.
A Lei Atual sobre Formulários de Divulgação do Vendedor
Embora a lei da Flórida não exija que os vendedores incluam um formulário de divulgação do vendedor, muitos estados o fazem. Por exemplo, a lei da Califórnia exige que os vendedores preencham formulários de divulgação. No entanto, na Flórida, os vendedores são obrigados a divulgar todos os defeitos materiais dos quais tinham conhecimento e que não são aparentes para o comprador. Embora na Flórida os compradores sejam responsáveis por ter a propriedade inspecionada, o vendedor pode ser responsabilizado se não divulgar defeitos materiais que não são aparentes para o comprador.
Os requisitos de divulgação da Flórida não exigem que o vendedor divulgue defeitos por escrito. Os vendedores podem escolher divulgar verbalmente seus defeitos, mas isso dificultaria a comprovação no futuro. Esta é uma das razões pelas quais muitos vendedores na Flórida ainda decidem incluir formulários de divulgação do vendedor, mesmo que não sejam obrigados a fazê-lo.
Mal-entendidos Comuns
No entanto, muitos vendedores acham que, por não serem obrigados a usar as divulgações do vendedor, é melhor não divulgar nada e deixar o comprador inspecionar. Essa posição parece baseada em um mal-entendido da lei — somente uma divulgação real de um defeito latente cura o risco de um processo judicial por um comprador. Consequentemente, um vendedor pode estar sujeito ao risco de um processo judicial por muitos anos após fechar o negócio da propriedade, com base na ideia de que havia um defeito latente que o vendedor não divulgou. Pelo contrário, a divulgação completa proporcionaria paz de espírito. E, se a divulgação completa tivesse feito com que o negócio não fosse concretizado, há uma grande probabilidade de que o vendedor fosse processado pela falha em divulgar de qualquer maneira.
Outro mal-entendido é baseado no efeito de uma resposta errada na divulgação de um vendedor. Vamos usar um exemplo para entender isso melhor: digamos que um comprador compre uma propriedade e encontre problemas com um vazamento que não foi descoberto por meio de inspeção. O comprador decide processar o vendedor. O processo seria diferente se o vendedor tivesse respondido "não" à pergunta no formulário de divulgação: "a intrusão de água ou inundação passada ou presente afetou a unidade?" v. se o vendedor não tivesse fornecido nenhuma divulgação? A realidade é que o vendedor negaria conhecimento do vazamento de qualquer maneira, e em ambos os casos o processo se concentraria em saber se o vendedor sabia ou não. A lei não parece estar colocando um prêmio em uma falha em divulgar v. uma divulgação errônea.
Melhorias Necessárias
No entanto, há alguns problemas no formulário de divulgação do vendedor que exigiriam uma atualização do formulário. O Florida Realtors Seller's Property Disclosure aprovado em 2020 observa corretamente que "Esta divulgação não é uma garantia de qualquer tipo" e que "as informações a seguir são baseadas apenas no conhecimento real do Vendedor sobre a condição da Propriedade. Os vendedores podem divulgar apenas o que realmente sabem". No entanto, a linguagem das divulgações é ambígua — para uma das divulgações, o formulário parece implicar um qualificador "até onde você sabe" (consulte 1(f) "Até onde você sabe, os sistemas de aquecimento e resfriamento estão em condições de funcionamento, ou seja, operando da maneira como o item foi projetado para operar?"), enquanto a maioria das perguntas não contém o qualificador (por exemplo, 1(g).
“Os principais aparelhos e sistemas mecânicos e elétricos existentes estão em condições de funcionamento, ou seja, operando da maneira como o item foi projetado para operar?”). Dado que a divulgação já esclarece que se baseia unicamente no conhecimento do Vendedor e os vendedores só podem divulgar o que sabem, o intérprete fica imaginando por que 1(f) é qualificado por “até seu conhecimento”, enquanto os demais não. Essa diferença na linguagem pode criar um problema para o vendedor que respondeu “não” a uma pergunta que não continha o qualificador “até seu conhecimento” com base no conhecimento do vendedor de que a resposta correta era não. Se for determinado posteriormente que a resposta correta era “sim”, mas que o vendedor de fato não sabia sobre o problema, fica imaginando se o fato de a pergunta não ter sido qualificada por “até seu conhecimento” deve, no entanto, tornar o vendedor responsável. Na opinião do autor, esse é um resultado absurdo, mas o formulário atenderia melhor corretores imobiliários e vendedores em todo o estado ao remover o qualificador “até onde você sabe” de 1(f) e esclarecer que todas as perguntas estão sujeitas ao qualificador “até onde você sabe”.
Algumas práticas recomendadas para usar um formulário de divulgação do vendedor em uma transação imobiliária
É benéfico para um vendedor incluir um formulário de divulgação do vendedor no início do processo. Isso reduz o risco de um comprador desistir da oferta depois de descobrir o defeito. Mais importante, a honestidade é ideal para mitigar melhor o risco de ter quaisquer problemas de responsabilidade no futuro. É essencial que os vendedores revisem cuidadosa e diligentemente o formulário de divulgação do vendedor para garantir que eles marquem todos os defeitos conhecidos que não são aparentes para o comprador. Sempre que os vendedores não tiverem certeza se um defeito deve ser divulgado, é melhor prevenir do que remediar e divulgá-lo para evitar quaisquer problemas potenciais.'
Se o vendedor encontrar defeitos na propriedade após o formulário de divulgação inicial do vendedor já ter sido preenchido, o formulário deve ser atualizado conforme necessário. Por exemplo, se o mofo começar a crescer no armário da cozinha após o formulário de divulgação inicial do vendedor ter sido preenchido, o formulário de divulgação deve ser atualizado para refletir esse novo defeito.
Por fim, o vendedor não tem o dever de investigar a propriedade para determinar se há defeitos. Os defeitos que devem ser divulgados no formulário de divulgação do vendedor são apenas defeitos materiais que são conhecidos pelo vendedor.
Giacomo Bossa é sócio do escritório de Coral Gables da Barakat + Bossa (B2B). Certificado pelo The Florida Bar em litígios imobiliários e comerciais, ele representa clientes nacionais e internacionais em disputas imobiliárias e comerciais, e litígios comerciais complexos e transfronteiriços. Ele pode ser contatado em gbossa@b2b.legal. Elizabeth M. Arritola (Turma de 2025, University of Miami School of Law) é um assistente jurídico no programa Incubator da B2B. Este programa oferece aos estudantes de direito uma experiência imersiva que abrange uma gama abrangente de atividades, incluindo observação, procedimentos de depoimento, desenvolvimento de casos, mediações, audiências probatórias e a arte do interrogatório direto e cruzado.
Giacomo Bossa, sócio à esquerda, e Elizabeth M. Arritola, auxiliar de direito, à direita
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