Protegendo interesses ou dificultando negócios imobiliários? Impacto de um Lis Pendens ao vender imóveis na Flórida

Protegendo interesses ou dificultando negócios imobiliários? Impacto de um Lis Pendens ao vender imóveis na Flórida

escrito por Alfredo Dally e Jocelyne A. Macelloni

Lis pendens — útil ou inútil? Embora pretenda proteger os interesses das partes envolvidas em uma disputa legal, a presença de uma lis pendens pode criar um campo minado para aqueles que buscam obter seguro de título, mesmo depois que uma lis pendens tenha sido encerrada ou dissolvida. Como tal, o cenário legal atual em torno da lis pendens deixa uma brecha aberta para litigantes indignos, ou mesmo maliciosos, entrarem com uma ação contra propriedade real e sobrecarregar severamente os proprietários de imóveis que tentam vender suas propriedades.

O que é Lis Pendens?

Lis pendens (latim para “ação pendente”) é um aviso público oficial de uma ação judicial pendente contra propriedade imobiliária ou um interesse naquela propriedade imobiliária em questão.  Geralmente, uma lis pendens é usada como uma forma de uma parte proteger sua reivindicação contra propriedade real criando obstáculos para o vendedor da propriedade real em questão, normalmente a outra parte no processo. Uma lis pendens tem a intenção de notificar potenciais compradores sobre uma disputa sobre o título de propriedade real.  No entanto, uma lis pendens não impede uma parte de vender a propriedade, nem é um ônus sobre a propriedade. Em vez disso, uma lis pendens obscurece o título de um proprietário e restringe seu direito de alienabilidade, pois a lis pendens tem o efeito de esfriar as vendas ao desencorajar compradores em potencial de prosseguir com a compra da propriedade até que a disputa ou litígio seja resolvido.  Por esse motivo, a litispendência é comumente vista em casos de execução hipotecária, disputas contratuais ou casos de divórcio nos quais um interesse em propriedade imobiliária está em questão, como um meio de fornecer a terceiros alguma proteção sobre seus direitos potenciais à propriedade imobiliária.

Remoção de uma Lis Pendens — Vantajosa ou inútil?

Embora a litispendência tenha como objetivo proteger direitos ao notificar terceiros sobre uma disputa, uma parte pode decidir fazer valer uma reivindicação inválida ou inexistente sobre um imóvel e registrar uma litispendência com o único propósito de impedir que um vendedor venda o imóvel para tentar preservá-lo como uma forma de cobrar uma sentença futura.

Felizmente, a lei da Flórida prevê que a lis pendens seja extinta de uma das três maneiras: 1) por um tribunal que considere que a lis pendens é imprópria e deve ser resolvida; 2) automaticamente após um ano, quando nenhuma extensão for protocolada; ou 3) na resolução do processo.  Especificamente, FS §48.23(1)(b)(2) declara:

Qualquer pessoa que adquirir por valor um interesse ou ônus sobre propriedade real ou pessoal durante a pendência de uma ação... deverá isentar tal interesse ou ônus de todas as reivindicações contra a propriedade que foram apresentadas em tal ação pela parte que não registrou um aviso de Lis Pendens ou cujo aviso expirou ou foi retirado ou cancelado, e de qualquer julgamento proferido no processo... como se tal pessoa não tivesse nenhum aviso real ou construtivo do processo.

Para sobreviver à dissolução de uma litispendência, é preciso demonstrar que se tem direitos de propriedade sobre o bem em questão.  A propriedade é geralmente demonstrada por meio da apresentação de um instrumento ou penhor devidamente registrado. Uma lis pendens também pode ser afirmada por meio de um direito de propriedade que não seja baseado em um instrumento ou penhor registrado. Nesse caso, os tribunais devem analisar se há um nexo justo entre a propriedade e a disputa incorporada no processo.  A questão relevante é se a alienação da propriedade ou a imposição de ônus intervenientes poderia concebivelmente prejudicar os propósitos para os quais a litispendência existe.  Teoricamente, se uma litispendência for dissolvida porque não foi encontrado nenhum nexo justo entre a propriedade e a ação judicial, então não deve haver nenhum impedimento na venda da propriedade em questão, porque não há um direito estabelecido sobre a propriedade.

No entanto, uma parte que teve com sucesso uma lis pendens dissolvida pelo tribunal sob §48.23(1)(b)(2), e mesmo que o litígio esteja em andamento, deve ser capaz de comercializar sua propriedade livre de quaisquer ônus ao título. Mas o efeito da expurgação é questionável e longe de ser certo. Muitas vezes, os vendedores ainda lutam para adquirir seguro de título simplesmente porque o processo continua pendente. A propriedade real ainda pode ser considerada não comercializável apenas com base na existência de litígio, mesmo quando uma lis pendens é expurgada, questionando o efeito, ou a falta dele, de uma lis pendens. Por exemplo, as seguradoras de títulos se recusaram a emitir apólices durante o processo de vendas, desde que o potencial para litígio ainda exista, independentemente de uma lis pendens ter sido dissolvida.  Apesar disso, as seguradoras de títulos teoricamente poderiam emitir apólices, mas proibir a prática.  Em vez disso, as companhias de seguro de título olham para quatro posições de subscrição sugeridas ao lidar com uma lis pendens. Primeiro, se a lis pendens expirar em uma ação de execução específica, os subscritores assumem a posição de que um terceiro comprador por valor pode adquirir a propriedade real livre da reivindicação se a lis pendens foi registrada mais de um ano antes.  Se a quitação ocorreu antes do julgamento final ou da rejeição da execução específica, o prazo de apelação deverá expirar antes de segurar um terceiro comprador por valor.  Se a ação foi resolvida por sentença final negando uma reivindicação de execução específica e o prazo para apelação tiver passado, o comprador pode ser segurado.  Por fim, e mais problemático, a última política conclui que ações não baseadas em um instrumento registrado exigem aprovação de um advogado, independentemente de uma litispendência ter sido registrada ou não.  Portanto, embora uma lis pendens possa não estar mais em vigor, e não haja um direito de propriedade válido sobre a propriedade, o litígio em si pode servir como um obstáculo à capacidade do vendedor de vender sua propriedade. Isso torna a dissolução de uma lis pendens antes da resolução do litígio nesses cenários praticamente irrelevante.

O impedimento contínuo de uma lis pendens sobre um vendedor pode ser parcialmente explicado pela capacidade do reclamante de apelar da dissolução de uma lis pendens. Em Inlet Colony, Ltd. Liab. Co. v. Martindale, 340 So. 3d 492 (Fla. 4th DCA 2022), o Tribunal de Apelação do Quarto Distrito observa que §48.23(1)(b)(2) “foi adotado para impedir que uma lis pendens continue a ser uma nuvem no título para uma compra por valor após ser quitada”. No entanto, incorporar o tempo para uma apelação em uma moção para dissolver uma lis pendens não contraria a intenção do estatuto.  Assim, tais ordens relacionadas à litispendência só alcançam finalidade conclusiva após o término do prazo de recurso.  Na verdade, “[uma] parte pode requerer a revisão em sede de recurso de uma ordem que anule uma notificação de litispendência no prazo de [30] dias a contar da sua entrega”.  Em essência, apesar da capacidade de um tribunal de primeira instância de dissolver a litispendência, a Quarta DCA decidiu que a litispendência não é totalmente dissolvida até que o período de revisão de apelação também tenha passado.

Sem uma orientação clara sobre o efeito, se houver, de uma lis pendens no título de uma propriedade, aqueles que buscam registrar reivindicações frívolas e sem mérito não baseadas em um contrato estão em vantagem substancial sobre o proprietário da propriedade. Sob a análise atual, um litigante pode mover uma ação afirmando reivindicações de ato ilícito ou buscando reparação equitativa, ou alguma outra reivindicação alegada de título, sem fornecer ao tribunal um contrato, acordo ou algum outro registro evidenciando um direito existente e válido à propriedade, e contemporaneamente registrar uma lis pendens contra a propriedade. Isso cria o cenário plausível em que nenhum direito válido à propriedade jamais existiu, mas o litigante frívolo apenas inicia a ação para assediar financeiramente um vendedor ou forçar um acordo antecipado e injusto ao encerrar a venda válida de sua propriedade.

Atualmente, um proprietário pode decidir vender uma propriedade à qual ele indubitavelmente tem direito. Um terceiro, seja por meio de algum relacionamento atenuado com a propriedade, ou talvez alguma suposição incorreta de direitos sob um fundo familiar ou espólio, pode falsamente reivindicar direitos à propriedade sem a existência de um instrumento refletindo esses direitos. Sob essas suposições, o terceiro equivocado pode interromper totalmente a venda de uma propriedade simplesmente registrando uma reivindicação sobre o título da propriedade. O terceiro não precisa se preocupar em registrar uma lis pendens válida, pois as empresas de títulos lutam com o próprio litígio. Mesmo que o proprietário consiga obter uma ordem dissolvendo uma lis pendens inválida e declarando expressamente que a venda pode prosseguir, as empresas de títulos foram descobertas se recusando a fornecer o título e podem ter problemas com o fato de que uma disputa sobre o título da propriedade permanece pendente no tribunal. Os autores deste artigo enfrentaram recentemente esse mesmo problema quando a parte que registrou a lis pendens não conseguiu postar a fiança necessária para preservar a lis pendens.  Duas ordens foram emitidas pelo tribunal dissolvendo expressamente a litispendência e determinando que o proprietário do imóvel estava livre para vendê-lo. No entanto, a empresa de títulos se recusou a fornecer seguro de título na ausência de uma rejeição de toda a ação com prejuízo. Portanto, o proprietário pode mostrar que não existe nenhum instrumento válido ou nexo justo para o terceiro fazer uma reivindicação e ainda ficar preso no processo de vendas sem um meio de receber seguro de título ou uma hipoteca.

Em teoria, a lis pendens deve servir como um exercício do direito de um litigante à propriedade, e a dissolução estabeleceria uma falta dela. Mas esse passo não é mais necessário sob o sistema atual, e nenhum sistema para eliminar reivindicações frívolas à propriedade existe atualmente.

Conclusão

O ambiente atual em torno de ações judiciais de propriedade real e litispendência concede àqueles sem um direito válido ou estabelecido à propriedade a capacidade potencial de interromper totalmente a venda da propriedade. Às vezes, esse procedimento é usado em disputas genuínas, mas funciona da mesma forma para aqueles que desejam afirmar uma reivindicação frívola ou sem mérito à propriedade. Uma litispendência deve notificar o público sobre reivindicações válidas à propriedade, e a dissolução deve indicar uma descoberta de que nenhuma conexão entre a ação judicial e a propriedade foi encontrada. Como tal, um vendedor deve ter liberdade para dispor de sua propriedade como achar melhor. No entanto, lidar com uma litispendência inválida, como está atualmente, pode ser um esforço inútil ou infrutífero, pois a ação judicial por si só pode ser suficiente para matar totalmente uma venda de propriedade.

As leis de litispendência da Flórida precisam ser expandidas e esclarecidas para proteger os vendedores de reivindicações frívolas ou sem mérito sobre a propriedade e litígios caros e infrutíferos. A clareza quanto ao efeito de uma litispendência e suas implicações resulta em um desperdício da economia judicial, pois as disputas sobre elas são atualmente irrelevantes. A Flórida precisa esclarecer ou abordar a questão do título comercializável criada pela abertura de um processo e uma litispendência que a acompanha porque, sem tais proteções ou clareza instaladas, os vendedores podem perder vendas, podem perder mercados fortes e sofrer danos significativos. Ao fornecer uma instrução clara na legislação, seria de se esperar que a disposição das empresas de títulos de emitir apólices também seguisse.