Servizi di gestione della proprietà senza licenza

SERVIZI DI GESTIONE DELLA PROPRIETÀ SENZA LICENZA
Capitolo 475 - Regolamento dei mediatori immobiliari

Una domanda comune che sorge nel campo della gestione della proprietà è: "quali servizi di gestione della proprietà richiedono una licenza di mediatore immobiliare?" Il capitolo 475 degli Statuti della Florida regola la regolamentazione delle professioni e delle occupazioni, in particolare gli agenti immobiliari e i soci di vendita.  

Lo statuto definisce un "intermediario" in generale per includere le persone che, a titolo oneroso, prendono parte all'acquisizione di venditori, acquirenti, locatori o locatari di imprese commerciali, opportunità di affari o proprietà immobiliari di altri. Lo Statuto della Florida §475.01 (3) elenca le azioni che costituiscono l'agire come broker, broker associato o addetto alle vendite, e include tutti i casi in cui una persona

"Per un altro, e per un compenso o un corrispettivo prezioso pagato o promesso direttamente o indirettamente, espressamente o implicitamente, o con l'intento di raccogliere o ricevere un compenso o un corrispettivo prezioso per questo":

• valuta, mette all'asta, vende, scambia, acquista, affitta o offre, tenta o accetta di valutare, mettere all'asta o negoziare la vendita, lo scambio, l'acquisto o il noleggio di imprese commerciali o opportunità commerciali o qualsiasi proprietà immobiliare o qualsiasi interesse in o relativo lo stesso, compresi i diritti minerari o le locazioni, o 
• pubblicizza o dichiara al pubblico mediante sollecitazione o dichiarazione orale o stampata che lei o lui è impegnato in attività di valutazione, vendita all'asta, acquisto, vendita, scambio, leasing o affitto di imprese commerciali o opportunità commerciali o proprietà immobiliari di altri o interessi ivi, compresi i diritti minerari, o 
• prende parte all'approvvigionamento di venditori, acquirenti, locatori o locatari di imprese commerciali o opportunità commerciali o proprietà immobiliari di altri, o locazioni o interessi in essi, compresi i diritti minerari, o 
• dirige o assiste nell'acquisizione di potenziali clienti o nella negoziazione o chiusura di qualsiasi transazione che comporti o sia calcolata in una vendita, scambio o leasing degli stessi e che riceve, si aspetta o gli viene promesso un compenso o un corrispettivo prezioso , direttamente o indirettamente per questo; 
• pubblicizzare informazioni o elenchi di proprietà in affitto. 
• si impegna a elencare o vendere uno o più periodi di multiproprietà all'anno in uno o più piani di multiproprietà per conto di un numero qualsiasi di persone.

Sanzioni per violazioni

Pertanto, ai sensi dello statuto, qualsiasi persona che svolge queste attività deve essere autorizzata come intermediario immobiliare. Il capitolo 475 prevede anche le sanzioni per agire in queste capacità senza licenza. Ai sensi del § 475.42 (1) (a), una persona non può operare come broker o addetto alle vendite senza essere titolare di una licenza attiva valida e in corso. Chi viola questo paragrafo commette un crimine di terzo grado. Inoltre, ai sensi del § 475.43 se una parte ha venduto, affittato o affittato beni immobili, il cui titolo non era nella parte quando è stato offerto in vendita, in locazione o in locazione, si presume che tale parte agisse o tentare di agire come mediatore immobiliare, e l'onere della prova spetterà a lui o lei dimostrare che lui o lei non stava agendo o tentando di agire come mediatore o addetto alle vendite. 

Esenzioni dai requisiti di licenza

La sezione 475.011 prevede solo alcune esenzioni specifiche dalla regola generale che richiede che l '"attore" abbia una licenza di intermediario immobiliare.

            Vale a dire, non è richiesta alcuna licenza nel caso in cui una persona agisca in qualità di avvocato ai soli fini dell'esecuzione di contratti o trasferimenti; come avvocato; come ragioniere pubblico certificato; in qualità di rappresentante personale, curatore fallimentare, trustee o magistrato generale o speciale ai sensi o in virtù di una nomina per volontà o per ordine di un tribunale della giurisdizione competente; o come trustee in base a un atto di fiducia, o in base a un contratto di trust, lo scopo e l'intento finale di cui è caritatevole, è filantropico o prevede coloro che hanno un diritto naturale alla generosità del donatore o fiduciario. 

            Inoltre, non è richiesta alcuna licenza per qualsiasi individuo, società, partnership, trust, joint venture o altra entità che vende, scambia o affitta proprietà immobiliare di sua proprietà; tuttavia, questa esenzione non sarà disponibile se e nella misura in cui un agente, un dipendente o un appaltatore indipendente ha pagato una commissione o un altro compenso rigorosamente su base transazionale è impiegato per effettuare vendite, scambi o locazioni ao con i clienti nell'ordinario corso dell'attività del proprietario di vendita, scambio o locazione di proprietà immobiliari al pubblico.

APPLICAZIONE TRAMITE GIURISPRUDENZA

            Non ci sono molti casi in cui si discute se determinati atti senza una licenza siano ammissibili in quanto lo statuto ha una definizione piuttosto esauriente, ma ci sono ancora alcuni casi interessanti in cui il tribunale si è pronunciato sulle contestazioni allo statuto.

            Ad esempio, in Bockar contro Sakolsky, 592 So.2d 251 (Fla. 3d DCA 1991), la domanda posta era se un venditore immobiliare senza licenza impiegato da un proprietario-sviluppatore di proprietà immobiliare che, in base a un accordo contrattuale, riceve uno stipendio nominale più una commissione sulle vendite , può avviare un'azione contro il datore di lavoro per provvigioni non pagate. Un giudizio sommario è stato emesso contro il dipendente in una holding che la sezione 475.42 (1) (d), impedisce a un venditore senza licenza di citare in giudizio per una commissione di intermediazione immobiliare. L'opinione della maggioranza ha rilevato che "Solo i venditori immobiliari stipendiati che non ricevono commissioni per la vendita o l'affitto di proprietà immobiliari possono citare in giudizio per il risarcimento guadagnato senza essere un agente immobiliare autorizzato o un intermediario" e ha affermato. 

I tribunali della Florida hanno anche dichiarato che l'estroppel non è applicabile in questo contesto. “Consentire un equo recupero in questo caso consentirebbe al querelante di porre fine allo schema normativo della vendita di immobili della Florida e sarebbe direttamente in conflitto con lo scopo legislativo dello statuto. Inoltre, l'unica giurisprudenza individuata su questo tema, esposta dalla Quinta Corte d'Appello distrettuale di Marks, dimostra che l'ordinanza di barriere è destinata ad essere applicata alle rivendicazioni legali e di equità. Marks, 540 So.2d a 140. Il querelante non ha citato alcun caso in cui un tribunale abbia ritenuto che un associato per le vendite immobiliari possa utilizzare principi equi per evitare la Sezione 475.42 (1) (d), Statuti della Florida, e recuperare le commissioni non pagate direttamente da un'entità registrato come suo broker e datore di lavoro. " Scachitti c. DMC Real Estate Dev., Inc., 2008 Dist. USA LEXIS 93302 (MD Fla. 10 novembre 2008). 

In Meteor Motors, Inc. contro Thompson Halbach & Assoc., 914 So.2d 479 (Fla. 4th DCA 2005), la Corte d'Appello del Quarto Distretto della Florida ha avuto l'opportunità di interpretare la definizione del termine "broker d'affari". Lì, il tribunale ha esaminato un caso in cui un "intermediario d'affari" senza licenza ha trovato un acquirente per le azioni in una concessionaria di automobili. Id. al 481. Discutendo se il capitolo 475 riguardasse solo le vendite di beni immobili, il tribunale ha stabilito che "una lettura più attenta dello statuto dimostra che regola gli intermediari d'affari senza alcun collegamento con gli immobili" e il tribunale ha invalidato il contratto di commissione del broker, ritenendo che Fla. Stat. § 475.41 ha impedito al broker di far rispettare il suo contratto di commissione. Id. a 481. Altri casi della Florida hanno anche determinato che Fla. Stat. § 475.01 regola i "mediatori d'affari" senza alcun collegamento con il settore immobiliare. Vedi, ad esempio, Marks contro MSF Management Corp., 540 So. 2d 138, 141 (Fla. 5 ° DCA 1989); Hannan contro City Federal Sav. e Loan Ass'n, 500 So. 2d 235, 235 (Fla. 4th DCA 1986).  

Allo stesso modo, in Fla. Real Estate Com. v. Affidabile Rental Ag., Inc., 209 So. 2d 675, 676-77 (Fla. 3d DCA 1968) la corte ha ritenuto che un'agenzia di noleggio e il suo presidente operassero come mediatori immobiliari senza licenza in violazione della Fla. Stat. cap. 475 quando gestivano le proprietà in affitto di altri per compenso, pubblicizzando e affittando le proprietà agli inquilini e citando e riscuotendo l'affitto per i proprietari. Il tribunale ha anche considerato il fatto che l'agenzia di noleggio non fosse solo coinvolta in una singola operazione di leasing, che avrebbe potuto essere considerata un servizio accessorio non compensato per i proprietari ma, al contrario, questa era una parte essenziale dei servizi dell'agenzia di noleggio.

Un "gestore di proprietà" richiede una licenza di mediatore immobiliare?

            Probabilmente sì. Se il gestore della proprietà per il risarcimento prende parte all'acquisizione di venditori, acquirenti, locatori o locatari di imprese commerciali, opportunità commerciali o proprietà immobiliari di un altro, allora sarebbe regolato dallo Statuto della Florida 475 e non può fornire tali servizi senza una licenza di mediatore immobiliare.