Di Giacomo Bossa, Esq. ed Elizabeth M. Arritola
Con la domanda di case in continuo aumento, i moduli di informativa del venditore sono diventati sempre più diffusi nel sud della Florida. I moduli di informativa del venditore consentono al venditore di comunicare per iscritto tutti i difetti noti che non sono facilmente osservabili ma potrebbero influenzare materialmente il valore della proprietà, in modo organizzato e strutturato. Anche senza un modulo di informativa del venditore, un venditore è comunque obbligato a comunicare tali difetti. Ma un venditore inesperto potrebbe non essere sicuro di cosa sia considerato un difetto latente che dovrebbe essere comunicato a un acquirente. Fornendo un elenco dei problemi tipici che potrebbero presentarsi e che sono difficili da ispezionare, il modulo di informativa del venditore fornisce una guida ai venditori ben intenzionati su cosa dovrebbero comunicare per evitare rischi. Il modulo consente inoltre agli acquirenti di valutare se acquistare la proprietà fornendo loro un elenco di potenziali difetti.
Alcuni dei difetti trattati nel modulo 2020 Florida Realtors Seller's Property Disclosure sono strutturali, come danni al tetto; alcuni sono pericoli ambientali, come muffa o amianto; altri includono la presenza di doline e danni dovuti a infestazioni di termiti.
I meccanismi coinvolti nella compilazione di una dichiarazione del venditore sono un po' complicati. Normalmente, il contratto viene inviato come offerta dall'acquirente, che il venditore può accettare, modificare o rifiutare. L'acquirente non può inoltrare una dichiarazione del venditore precompilata, perché gli obblighi di divulgazione sono del venditore. Di conseguenza, è buona norma indicare nell'offerta dell'acquirente che il modulo di dichiarazione del venditore è allegato e che l'offerta è subordinata alla compilazione della dichiarazione del venditore da parte del venditore entro X giorni dalla data di entrata in vigore. In questo modo, se il venditore si rifiuta di compilare la dichiarazione, l'acquirente può saperlo in anticipo e pianificare in base a tali informazioni in anticipo.
La legge attuale sui moduli di informativa del venditore
Sebbene la legge della Florida non richieda ai venditori di includere un modulo di informativa del venditore, molti stati lo fanno. Ad esempio, la legge della California richiede ai venditori di compilare moduli di informativa. Tuttavia, in Florida i venditori sono comunque tenuti a rivelare tutti i difetti materiali di cui erano a conoscenza e che non sono evidenti all'acquirente. Sebbene in Florida gli acquirenti siano responsabili dell'ispezione della proprietà, il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile se non ha rivelato difetti materiali che non sono evidenti all'acquirente.
I requisiti di divulgazione della Florida non richiedono al venditore di dichiarare i difetti per iscritto. I venditori potrebbero scegliere di dichiarare verbalmente i propri difetti, ma ciò renderebbe difficile provarli in futuro. Questo è uno dei motivi per cui molti venditori in Florida decidono ancora di includere moduli di divulgazione del venditore anche se non sono tenuti a farlo.
Incomprensioni comuni
Tuttavia, molti venditori ritengono che, poiché non sono obbligati a utilizzare le informative del venditore, sia meglio non divulgare nulla e far ispezionare l'acquirente. Questa posizione sembra basata su un'incomprensione della legge: solo un'effettiva divulgazione di un difetto latente risolve il rischio di una causa da parte di un acquirente. Di conseguenza, un venditore potrebbe essere soggetto al rischio di una causa per molti anni dopo aver concluso l'acquisto della proprietà, sulla base dell'idea che ci fosse un difetto latente che il venditore non ha divulgato. Al contrario, una divulgazione completa garantirebbe tranquillità. E, se la divulgazione completa avesse impedito la conclusione dell'affare, è molto probabile che il venditore venga comunque citato in giudizio per la mancata divulgazione.
Un altro malinteso si basa sull'effetto di una risposta errata sulla divulgazione di un venditore. Usiamo un esempio per capirlo meglio: diciamo che un acquirente acquista una proprietà e trova problemi con una perdita che non è stata scoperta tramite ispezione. L'acquirente decide di citare in giudizio il venditore. La causa sarebbe diversa se il venditore avesse risposto "no" alla domanda sul modulo di divulgazione: "infiltrazioni d'acqua o inondazioni passate o presenti hanno interessato l'unità?" rispetto a se il venditore non avesse fornito alcuna divulgazione? La realtà è che il venditore negherebbe comunque di essere a conoscenza della perdita e in entrambi i casi la causa verte sul fatto che il venditore ne fosse a conoscenza o meno. La legge non sembra dare importanza alla mancata divulgazione rispetto a una divulgazione errata.
Miglioramenti necessari
Tuttavia, ci sono alcuni problemi nel modulo di informativa del venditore che richiederebbero un aggiornamento del modulo. L'informativa sulla proprietà del venditore approvata da Florida Realtors del 2020 nota correttamente che "Questa informativa non è una garanzia o un'assicurazione di alcun tipo" e che "le seguenti informazioni si basano solo sulla conoscenza effettiva del venditore delle condizioni della proprietà. I venditori possono divulgare solo ciò che sanno effettivamente". Tuttavia, il linguaggio delle informative è ambiguo: per una delle informative il modulo sembra implicare un qualificatore "a tua conoscenza" (vedi 1(f) "A tua conoscenza, i sistemi di riscaldamento e raffreddamento sono in condizioni di funzionamento, ovvero funzionano in un modo in cui l'articolo è stato progettato per funzionare?") mentre la maggior parte delle domande non contiene il qualificatore (ad esempio, 1(g).
"I principali elettrodomestici e i sistemi meccanici ed elettrici esistenti sono in condizioni di funzionamento, ovvero funzionano in un modo in cui l'articolo è stato progettato per funzionare?"). Dato che la divulgazione chiarisce già che si basa esclusivamente sulla conoscenza del venditore e i venditori possono divulgare solo ciò che sanno, l'interprete è portato a chiedersi perché 1(f) sia qualificato da "a tua conoscenza", mentre i restanti non lo sono. Questa differenza di linguaggio può creare un problema per il venditore che ha risposto "no" a una domanda, che non conteneva la qualifica "a tua conoscenza" in base alla conoscenza del venditore che la risposta corretta era no. Se in seguito si determina che la risposta corretta era "sì" ma che il venditore in effetti non era a conoscenza del problema, ci si chiede se il fatto che la domanda non sia stata qualificata da "a tua conoscenza" debba comunque rendere il venditore responsabile. Secondo l'autore, si tratta di un risultato assurdo, ma il modulo sarebbe più utile agli agenti immobiliari e ai venditori in tutto lo Stato rimuovendo la clausola "a tua conoscenza" da 1(f) e chiarendo che tutte le domande sono soggette alla clausola "a tua conoscenza".
Alcune buone pratiche per l'utilizzo di un modulo di informativa del venditore in una transazione immobiliare
È utile per un venditore includere un modulo di informativa del venditore all'inizio del processo. Ciò riduce il rischio che un acquirente si tiri indietro dall'offerta dopo aver scoperto il difetto. Ancora più importante, l'onestà è l'ideale per mitigare al meglio il rischio di avere problemi di responsabilità in futuro. È essenziale che i venditori esaminino attentamente e diligentemente il modulo di informativa del venditore per assicurarsi di spuntare tutti i difetti noti che non sono evidenti all'acquirente. Ogni volta che i venditori non sono sicuri se un difetto debba essere divulgato, è meglio prevenire che curare e divulgarlo per evitare potenziali problemi.
Se il venditore riscontra difetti nella proprietà dopo che il modulo di informativa iniziale del venditore è già stato compilato, il modulo deve essere aggiornato secondo necessità. Ad esempio, se la muffa inizia a crescere nel mobile della cucina dopo che il modulo di informativa iniziale del venditore è stato compilato, il modulo di informativa deve essere aggiornato per riflettere questo nuovo difetto.
Infine, il venditore non ha il dovere di esaminare la proprietà per determinare se vi siano difetti. I difetti che devono essere divulgati nel modulo di divulgazione del venditore sono solo difetti materiali noti al venditore.
Giacomo Bossa è un partner dell'ufficio di Coral Gables di Barakat + Bossa (B2B). Certificato dal Florida Bar sia in contenziosi immobiliari che commerciali, rappresenta clienti nazionali e internazionali in controversie immobiliari e commerciali e in contenziosi commerciali complessi e transfrontalieri. È raggiungibile all'indirizzo gbossa@b2b.legal. Elisabetta M. Arritola (Classe del 2025, Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Miami) è un assistente legale nel programma Incubator di B2B. Questo programma offre agli studenti di giurisprudenza un'esperienza immersiva che comprende una vasta gamma di attività, tra cui osservazione, deposizioni, sviluppo di casi, mediazioni, udienze probatorie e l'arte dell'interrogatorio diretto e controinterrogatorio.
Giacomo Bossa, socio a sinistra, ed Elizabeth M. Arritola, impiegata legale, a destra
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