Proteggere gli interessi o ostacolare gli affari immobiliari? Impatto di un lis pendens quando si vende un immobile in Florida

Scritto da: Alfredo Dally e Jocelyne A. Macelloni, Esq.

Lis pendens: utile o inutile? Sebbene intesa a proteggere gli interessi delle parti coinvolte in una controversia legale, la presenza di un lis pendens può creare un campo minato per coloro che cercano di ottenere un'assicurazione sul titolo anche dopo che un lis pendens è stato terminato o sciolto. Pertanto, l'attuale panorama legale che circonda il lis pendens lascia un buco aperto per i litiganti immeritevoli, o persino malevoli, che vogliono presentare un reclamo contro beni immobili e gravare gravemente sui proprietari che tentano di vendere la loro proprietà.

Che cosa è la lis pendente?

Il lis pendens (dal latino "causa pendente") è una notifica pubblica ufficiale di una causa pendente contro un bene immobile o un interesse in tale bene immobile.^[1] In genere, un lis pendens è utilizzato come un modo per una parte di proteggere la propria richiesta contro la proprietà immobiliare creando ostacoli per il venditore della proprietà immobiliare in questione, in genere l'altra parte nella causa. Un lis pendens è inteso a mettere i potenziali acquirenti al corrente di una controversia sul titolo di proprietà immobiliare.^[2] Tuttavia, un lis pendens non impedisce a una parte di vendere la proprietà, né è un privilegio sulla proprietà. Piuttosto, un lis pendens offusca il titolo di un proprietario e limita il suo diritto di alienabilità, poiché il lis pendens ha l'effetto di raffreddare le vendite scoraggiando i potenziali acquirenti dal procedere con l'acquisto della proprietà fino a quando la controversia o il contenzioso non siano risolti o risolti.^[3] Per questo motivo, la lis pendens si riscontra comunemente nei casi di pignoramento, nelle controversie contrattuali o nei casi di divorzio in cui è in gioco un interesse in una proprietà immobiliare come mezzo per fornire a terzi una certa tutela sui loro potenziali diritti sulla proprietà immobiliare.

La rimozione del lis pendens: vantaggiosa o inutile?

Sebbene il lis pendens abbia lo scopo di proteggere i diritti informando altri di una controversia, una parte può decidere di far valere una pretesa non valida o altrimenti inesistente su un bene immobile e presentare un lis pendens al solo scopo di impedire a un venditore di vendere la proprietà nel tentativo di preservarla come mezzo per ottenere una futura sentenza.

Fortunatamente, la legge della Florida prevede che un lis pendens possa essere cancellato in uno di questi tre modi: 1) quando un tribunale stabilisce che il lis pendens è improprio e deve essere risolto; 2) automaticamente dopo un anno se non viene presentata alcuna proroga; o 3) alla risoluzione della causa.^[4] Nello specifico, FS §48.23(1)(b)(2) afferma:

Chiunque acquisisca a titolo oneroso un interesse o un privilegio su beni immobili o personali durante la pendenza di un'azione... considererà tale interesse o privilegio esente da tutte le rivendicazioni contro i beni presentate in tale azione dalla parte che non ha registrato un avviso di lis pendens o la cui notifica è scaduta o è stata ritirata o estinta, e da qualsiasi sentenza emessa nel procedimento... come se tale persona non avesse avuto alcuna effettiva o costruttiva notifica del procedimento.^[5]

Per sopravvivere allo scioglimento del lis pendens, è necessario dimostrare di avere diritti di proprietà sul bene in questione.^[6] La proprietà è generalmente dimostrata tramite la presentazione di un atto o privilegio debitamente registrato. Un lis pendens può anche essere affermato tramite un diritto di proprietà che non si basa su un atto o privilegio registrato. In questo caso, i tribunali devono analizzare se vi è un giusto nesso tra la proprietà e la controversia incorporata nella causa.^[7] La questione rilevante è se l'alienazione della proprietà o l'imposizione di privilegi intervenienti possano presumibilmente nuocere agli scopi per cui esiste la lis pendens.^[8] In teoria, se il lis pendens viene sciolto perché non è stato trovato alcun giusto nesso tra la proprietà e la causa, allora non dovrebbero esserci più ostacoli alla vendita della proprietà in questione perché non esiste alcun diritto accertato sulla proprietà.^[9]

Tuttavia, una parte che ha ottenuto con successo lo scioglimento di un lis pendens da parte del tribunale ai sensi del §48.23(1)(b)(2), e nonostante il contenzioso sia in corso, dovrebbe essere in grado di commercializzare la propria proprietà libera da qualsiasi gravame sul titolo. Ma l'effetto della cancellazione è discutibile e tutt'altro che certo. Spesso, i venditori hanno ancora difficoltà ad acquisire un'assicurazione sul titolo semplicemente perché la causa rimane pendente. I beni immobili possono ancora essere ritenuti non commerciabili solo in base all'esistenza di un contenzioso, anche quando un lis pendens viene cancellato, mettendo in discussione l'effetto, o la mancanza di esso, di un lis pendens. Ad esempio, le compagnie di assicurazione sul titolo si sono rifiutate di emettere polizze durante il processo di vendita finché esisteva ancora il potenziale per un contenzioso, indipendentemente dal fatto che un lis pendens fosse stato sciolto.^[10] Nonostante ciò, le compagnie di assicurazione sui titoli potrebbero teoricamente emettere polizze, ma proibirne la pratica.^[11] Invece, le compagnie di assicurazione del titolo prendono in considerazione quattro posizioni di sottoscrizione suggerite quando hanno a che fare con un lis pendens. In primo luogo, se il lis pendens scade in un'azione di esecuzione specifica, gli assicuratori assumono la posizione che un acquirente terzo per valore può acquisire la proprietà immobiliare libera dal reclamo se il lis pendens è stato registrato più di un anno prima.^[12] Se la liberazione è avvenuta prima che fosse pronunciata la sentenza definitiva o che fosse stato emesso il provvedimento di archiviazione dell'esecuzione specifica, il termine per l'appello deve scadere prima di assicurare un acquirente terzo a titolo oneroso.^[13] Se l'azione è stata risolta con sentenza definitiva che ha respinto la richiesta di esecuzione specifica ed è trascorso il termine per presentare ricorso, l'acquirente può essere assicurato.^[14] Infine, e ciò è il più problematico, l'ultima norma stabilisce che le azioni non basate su un atto registrato necessitano dell'approvazione dell'avvocato, indipendentemente dal fatto che sia stato registrato o meno un lis pendens.^[15] Pertanto, sebbene un lis pendens potrebbe non essere più in vigore e non vi sia alcun valido diritto di proprietà sulla proprietà, il contenzioso stesso potrebbe fungere da ostacolo alla capacità di un venditore di vendere la propria proprietà. Ciò rende lo scioglimento di un lis pendens prima della risoluzione del contenzioso in questi scenari praticamente irrilevante.

Il continuo ostacolo di un lis pendens su un venditore può essere parzialmente spiegato dalla capacità di un ricorrente di appellarsi allo scioglimento di un lis pendens. In Inlet Colony, Ltd. Liab. Co. v. Martindale, 340 So. 3d 492 (Fla. 4th DCA 2022), la Corte d'appello del quarto distretto nota che §48.23(1)(b)(2) "è stato adottato per impedire che un lis pendens continuasse a essere un'ombra sul titolo per un acquisto a pagamento dopo che è stato scaricato". Tuttavia, incorporare il tempo per un appello su una mozione per sciogliere un lis pendens non è in contrasto con l'intento dello statuto.^[16] Pertanto, tali ordinanze relative al lis pendens raggiungono la definitiva definitività solo allo scadere del termine di appello.^[17] In effetti, “[una] parte può chiedere la revisione in appello di un ordine di annullamento di un avviso di lis pendens entro [30] giorni dalla sua emissione”.^[18] In sostanza, nonostante la capacità di un tribunale di primo grado di sciogliere il lis pendens, la quarta DCA ha stabilito che il lis pendens non è completamente sciolto finché non è trascorso anche il periodo per la revisione in appello.^[19]

Senza una chiara guida sull'effetto, se presente, di un lis pendens sul titolo di una proprietà, coloro che cercano di presentare reclami frivoli e infondati non basati su un contratto sono sostanzialmente avvantaggiati rispetto al proprietario della proprietà. Secondo l'analisi attuale, un litigante può intentare un'azione per far valere reclami per illecito civile o per cercare un risarcimento in via equitativa, o qualche altro presunto reclamo al titolo, senza fornire alla corte un contratto, un accordo o un altro documento che dimostri un diritto esistente e valido sulla proprietà e contemporaneamente presentare un lis pendens contro la proprietà. Ciò crea lo scenario plausibile in cui non è mai esistito un tale diritto valido sulla proprietà, ma il litigante frivolo avvia semplicemente l'azione per molestare finanziariamente un venditore o forzare un accordo anticipato e ingiusto bloccando la vendita valida della sua proprietà.

Attualmente, un proprietario di immobili può decidere di vendere una proprietà a cui ha indubbiamente diritto. Una terza parte, tramite una relazione attenuata con la proprietà o forse un'errata assunzione di diritti in base a un trust o a una proprietà familiare, può rivendicare falsamente i diritti sulla proprietà senza l'esistenza di uno strumento che rifletta tali diritti. In base a queste ipotesi, la terza parte in errore può bloccare completamente la vendita di una proprietà semplicemente presentando un reclamo sul titolo della proprietà. La terza parte non deve preoccuparsi di presentare un lis pendens valido poiché le società di titoli lottano con la controversia stessa. Anche se il proprietario dell'immobile riesce a ottenere un'ordinanza che sciolga un lis pendens non valido e dichiari espressamente che la vendita può procedere, le società di titoli si sono rifiutate di fornire il titolo e possono contestare il fatto che una controversia sul titolo della proprietà rimanga pendente in tribunale. Gli autori di questo articolo si sono recentemente trovati di fronte a questo stesso problema quando la parte che registra il lis pendens non è stata in grado di depositare la cauzione richiesta per preservare il lis pendens.^[20] Il tribunale ha emesso due ordinanze che hanno espressamente sciolto il lis pendens e stabilito che il proprietario dell'immobile era libero di vendere la proprietà. Tuttavia, la società di titoli ha rifiutato di fornire un'assicurazione sul titolo in assenza di un rigetto dell'intera azione con pregiudizio. Pertanto, il proprietario può dimostrare che non esiste alcun valido strumento o nesso equo per la terza parte per far valere un reclamo e rimanere comunque bloccato nel processo di vendita senza un mezzo per ricevere un'assicurazione sul titolo o un mutuo.

In teoria, il lis pendens dovrebbe servire come esercizio del diritto di un litigante alla proprietà, e lo scioglimento ne stabilirebbe la mancanza. Ma questo passaggio non è più necessario con il sistema attuale, e attualmente non esiste alcun sistema per estirpare le pretese frivole sulla proprietà.

Conclusione

L'attuale contesto che circonda le cause legali sulla proprietà immobiliare e la lis pendens garantisce a coloro che non hanno un diritto valido o accertato sulla proprietà la possibilità di bloccare completamente la vendita della proprietà. A volte, questa procedura viene utilizzata per controversie genuine, ma funziona anche per coloro che desiderano far valere una pretesa frivola o infondata sulla proprietà. Una lis pendens dovrebbe mettere il pubblico al corrente di pretese valide sulla proprietà e la risoluzione dovrebbe indicare una constatazione che non è stata trovata alcuna connessione tra la causa e la proprietà. Pertanto, al venditore dovrebbe essere data la libertà di disporre della propria proprietà come meglio crede. Tuttavia, gestire una lis pendens non valida, così com'è attualmente, potrebbe essere uno sforzo inutile o infruttuoso, poiché la sola causa potrebbe essere sufficiente a uccidere completamente una vendita immobiliare.

Le leggi sulla lis pendens della Florida devono essere ampliate e chiarite per proteggere i venditori da rivendicazioni frivole o infondate sulla proprietà e da contenziosi costosi e infruttuosi. La chiarezza sull'effetto di una lis pendens e sulle sue implicazioni si traduce in uno spreco di economia giudiziaria poiché le controversie su di esse sono attualmente irrilevanti. La Florida deve chiarire o affrontare il problema del titolo commerciabile creato dalla presentazione di una causa e di una lis pendens di accompagnamento perché, senza tali protezioni o chiarezza installate, i venditori potrebbero perdere vendite, potrebbero perdere mercati forti e subire danni significativi. Fornendo un'istruzione chiara nella legislazione, ci si augurerebbe che anche la volontà delle società di titoli di emettere polizze seguisse.