Le Florida Real Estate Recovery Fund : un système de secours pour les citoyens, mais aux coûts élevés

Droit B2B, Fonds immobilier

Le Florida Real Estate Recovery Fund : un système de secours pour les citoyens, mais aux coûts élevés

écrit par Alfredo Dally et Matthew Akiba.

La Floride compte l'une des plus grandes communautés de courtiers et d'agents immobiliers du pays 1 , ce qui n'est pas surprenant compte tenu de la popularité du marché immobilier de la Floride. 2 Avec les nombreuses opportunités qu'offre le marché immobilier de la Floride, il y aura inévitablement des personnes qui profiteront des acheteurs enthousiastes. La Florida Real Estate Commission (« FREC ») a créé le Real Estate Recovery Fund afin d'atténuer les dommages infligés tant aux particuliers qu'aux entreprises en raison des actes répréhensibles d'un courtier immobilier. Malheureusement, demander une aide par le biais du Fonds de redressement immobilier n'est pas un processus simple. Si vous êtes un acheteur cherchant à se faire rembourser les actes répréhensibles d'un titulaire de licence immobilière, il y a quelques obstacles à franchir avant que la FREC n'approuve le remboursement.

L'objectif du Fonds de redressement est de pourvoir « au remboursement des personnes qui subissent des pertes pécuniaires du fait des actes sans scrupules de courtiers ou de vendeurs agréés ». 3 Le Fonds de récupération peut rembourser les acheteurs de maison endommagés jusqu'à 50,000 4 $, ou un montant égal à une partie insatisfaite du jugement d'un demandeur contre le courtier ou le vendeur autorisé, selon le moins élevé des deux. 5 Pour être admissible au recouvrement, le demandeur doit avoir reçu un jugement définitif d'un tribunal de Floride compétent en matière civile contre le courtier ou l'associé aux ventes individuel dans une action fondée sur la transaction de courtage immobilier. Cependant, la FREC peut renoncer à l'exigence d'un jugement définitif. 2 De plus, le réclamant doit avoir avisé la commission de l'action dans les deux (XNUMX) ans suivant l'acte donnant lieu à la réclamation ou dans les deux ans suivant la découverte de l'acte ou aurait dû être découvert avec le exercice de diligence raisonnable.

Ce remboursement n'est récupérable en vertu du Florida Statute § 475.482 (1) que si le demandeur a été endommagé à la suite d'une transaction de courtage immobilier par une personne qui était : (1) titulaire d'une licence immobilière actuelle et active en Floride ; (2) n'était ni le vendeur, ni l'acheteur, ni le propriétaire, ni le locataire, et ; (3) agissait uniquement en qualité de titulaire d'une licence immobilière dans le cadre de la transaction. Le demandeur doit également démontrer que le titulaire d'une licence immobilière a violé l'une ou l'autre de Fla Stat. § 475.25 ou Fla. Stat. § 475.42 lorsqu'ils agissent en leur qualité de concessionnaire immobilier. 6 Les deux lois visent à protéger le demandeur contre les déclarations mensongères, mensongères ou frauduleuses d'un titulaire de permis liées à l'exercice de la profession du titulaire de permis immobilier. 7 Les demandeurs peuvent avoir de la difficulté à établir que le titulaire de permis immobilier agissait uniquement en sa qualité de titulaire de permis dans la transaction. Il n'y a pas de définition claire de ce que

La FREC considère « agir uniquement en qualité de titulaire d'une licence immobilière ». 8 Cependant, certains tribunaux ont tenté de définir ce qui relèverait de cette troisième exigence, déterminant qu'un titulaire de permis agissait uniquement en sa capacité si le seul but du lien entre un acheteur et le titulaire de permis immobilier était dans le but d'exécuter l'achat entente, faire des visites de la propriété 9 , ou encore percevoir le loyer et les dépôts de garantie du locataire pour le propriétaire. 10 Étant donné que la décision de déterminer si le courtier ou le vendeur immobilier répond aux critères statutaires est à la discrétion de la FREC, une décision de la FREC selon laquelle les critères n'ont pas été satisfaits peut être portée en appel devant un district d'appel en vertu de la Stat Fla. §120.68 11 , ajoutant des frais supplémentaires au demandeur déjà endommagé.

Enfin, même avec tous les obstacles requis pour obtenir un remboursement du Fonds de récupération, le dernier obstacle peut être simplement les coûts qu'il faut pour obtenir l'approbation du remboursement par la FREC. La législature de Floride n'a pas accordé aux demandeurs qui ont été lésés par l'acte d'un courtier ou d'un associé de vente dans le cadre d'une transaction de courtage immobilier aucun droit à des honoraires d'avocat. 12 Avec la volatilité du marché immobilier de Floride, un droit aux honoraires d'avocat pourrait bien dissuader d'éventuels abus de la part des licences immobilières de Floride. L'ajout d'une disposition sur les honoraires d'avocat aux statuts du Florida Real Estate Recovery Fund permet aux demandeurs en vertu de la loi de récupérer sans craindre que leurs honoraires d'avocat l'emportent sur tout remboursement qu'ils reçoivent du fonds. Sans provision pour les honoraires d'avocat, le Florida Real Estate Recovery Fund ne parviendra pas à atteindre efficacement son objectif : être un remède aux citoyens endommagés par les abus dans le système immobilier.


1 Voir For Relators, By Realtors: Who We Are and What We Do, Florida Realtors (23 septembre 2021)
https://www.floridarealtors.org/about (“Florida Realtors® has grown to become the largest professional trade association in the state with about 200,000 members and the largest Realtor organization in the country.”).
2 Voir Terry Walsh, The Florida Real Estate Market Is Going Bonkers – Again!, Yahoo! Finance (26 mars 2021), https://finance.yahoo.com/news/florida-real-estate-market-going-130000200.html (« Agents immobiliers dans toute la Floride, en particulier pour les condos dans la zone océanique du sud de la Floride et les maisons unifamiliales et les maisons d'Orlando et les condos de la région de Disney, signalent une activité soutenue et des ventes de presque toutes les maisons en bon état et à un prix raisonnable. »).
3 Hendricks c. Dep't of Bus. & Prof'l Règlement, 183 So. 3d 1172, 1173 (Fla. 5th DCA 2016).
4 Fla. Stat. § 475.484 (1).
5 Fla. Stat. § 475.483 (1).
6 Floride Stat. § 475.482 (1) (c).
7 Voir généralement Fla. Stat. §§ 475.25 ; 475.42.
8 Hendricks c. Dept. of Bus. & Prof. Règlement, 183 So. 3d 1172, 1174 (5e DCA 2016).
9 Voir réf.
10 Voir Rollas c. Dep't of Bus. & Prof'l Reg., 243 Donc. 3d 474, 477-78 (Fla. 5th DCA 2018).
11 Id.
12 Voir Floride Stat. § 475.484(1)(a).

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